Lucro imobiliário: como funciona e quando você precisa declarar no Imposto de Renda

Muita gente vende um imóvel e só descobre depois que pode ter que pagar imposto sobre o lucro da operação. Esse imposto é chamado de lucro imobiliário (ou ganho de capital) e precisa ser declarado corretamente no Imposto de Renda.

Neste artigo, vamos explicar de forma simples o que é, quando você paga, quais são as isenções e como calcular.

O que é lucro imobiliário?

O lucro imobiliário é a diferença positiva entre o valor de venda e o valor de compra do imóvel.

👉 Exemplo prático:

• Você comprou um apartamento por R$ 250.000 em 2015.

• Vendeu o mesmo imóvel em 2025 por R$ 400.000.

• O lucro imobiliário foi de R$ 150.000.

É sobre esse ganho que a Receita Federal calcula o imposto, e não sobre o valor total da venda.

Qual é a alíquota do imposto?

O imposto segue uma tabela progressiva de acordo com o lucro:

• Até R$ 5 milhões → 15%

• De R$ 5 a 10 milhões → 17,5%

• De R$ 10 a 30 milhões → 20%

• Acima de R$ 30 milhões → 22,5%

Ou seja, na maioria das vendas de imóveis residenciais comuns, aplica-se a alíquota de 15%.

Quando há isenção do imposto?

A lei prevê algumas situações em que você não precisa pagar o imposto:

1. Venda de único imóvel até R$ 440.000

   • Desde que você não tenha feito outra venda nos últimos 5 anos.

2. Reinvestimento em outro imóvel residencial

   • Se você usar o valor da venda para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias, pode ter isenção total ou parcial.

3. Imóveis comprados antes de 1969

   • Nessas situações, não há incidência de imposto.

     
     

Como calcular e declarar?

O cálculo e a apuração devem ser feitos pelo programa da Receita Federal chamado GCAP (Ganho de Capital).

Passo a passo básico:

1. Preencha os dados de compra e venda no programa.

2. Informe melhorias feitas no imóvel (como reformas com nota fiscal).

3. Inclua custos como escritura, ITBI e corretagem — eles reduzem o lucro e, portanto, o imposto.

4. O programa gera o DARF para pagamento, se houver imposto devido.

5. Na declaração anual do Imposto de Renda, importe os dados do GCAP.

   
   

Dicas para reduzir o imposto

• Guarde todas as notas fiscais de reformas: pintura, troca de piso, ampliação etc.

• Inclua custos da compra e venda: ITBI, escritura, corretagem.

• Isso aumenta o custo de aquisição e reduz o lucro, diminuindo ou até eliminando o imposto a pagar.

  
  

Como a imobiliária pode ajudar nesse processo

Muitos proprietários não conhecem as regras do lucro imobiliário e acabam pagando mais imposto do que deveriam. Na Bons Dias Imobiliária, além de auxiliar na venda, também orientamos nossos clientes sobre:

• avaliação correta do imóvel,

• documentação necessária para a venda,

• encaminhamento a contadores parceiros para regularização fiscal.

Assim, você vende seu imóvel de forma segura e sem surpresas na Receita Federal.

Conclusão

O lucro imobiliário é um tema importante para quem pretende vender um imóvel. Entender como ele funciona pode evitar dores de cabeça e até gerar economia no imposto.

👉 Se você está pensando em vender seu imóvel e quer fazer tudo de forma correta e tranquila, conte com a experiência da Bons Dias Imobiliária. Entre em contato conosco e descubra como podemos ajudar em todas as etapas.